El camino a tu nueva casa. Consejos para la compra de vivienda

Más allá del precio, una vez decididos a
comprar una vivienda comienza una carrera de trámites ante la que los
expertos aconsejan "contar con la máxima información posible"


09-01-2007 NURIA CANO


Llega el momento de la verdad. Después de haber
tomado la decisión de adquirir una vivienda y haber encontrado "la ideal",
teniendo en cuenta las necesidades, los deseos y las posibilidades de cada
uno, se abre ante el comprador un largo camino de trámites y
requerimientos, sin llegar al escollo de la financiación. Paso por paso,
algunos consejos pueden ayudar en este proceso, probablemente el acto de
consumo más importante de nuestra vida.








PASO 1. VERIFICAR LOS DATOS
Para empezar, y aunque hay similitudes, en este
punto conviene diferenciar si se trata de una vivienda de segunda mano o
nueva. El objetivo común, de todas formas, es saber si lo que se nos está
ofreciendo coincide con la realidad.

-Vivienda de segunda mano. Lo primero, es comprobar
la situación jurídica en la que se encuentra. "Antes de embarcarse de lleno
en la compra, hay que acercarse al Registro de la Propiedad de la localidad
donde esté el inmueble y solicitar una nota informativa de la finca"
explica Javier Abelló, responsable del departamento jurídico de Tecnocasa.
En este documento aparece toda la información relativa a las hipotecas o
embargos que pudieran pesar sobre ella, así como la titularidad de la
vivienda. "Si no se verifican estos datos, podríamos acabar pagando la
hipoteca que tenía el anterior dueño o con nuestro piso embargado", añade
Abelló. Para solicitar este documento, sólo tenemos que ir al registro que
corresponda y rellenar un formulario. Además, es recomendable comprobar el
estado de los pagos de la comunidad, cuotas y derramas, y de los impuestos
municipales, sobre todo el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

-Viviendas nuevas. En este supuesto habrá que
solicitar al promotor toda la información posible sobre nuestra futura
vivienda y también debemos recabar datos sobre el propio promotor y el
terreno donde se está construyendo. Al igual que con una vivienda de
segunda mano, podremos solicitar en el Registro de la Propiedad los datos
sobre la situación jurídica del terreno y del inmueble. Para conseguir el
nombre o la razón social del promotor, debemos acudir al Registro
Mercantil. En ambos también es bueno conocer la situación urbanística de la
zona, si está afectado o no por un plan urbanístico, por ejemplo. Esta
información se obtiene también en el ayuntamiento.

PASO 2. FORMALIZAR LA COMPRA

Tras haber realizado esta fase de investigación,
llega el momento de los compromisos reales. Lo más frecuente es que, como
paso previo, se realicen unas entregas de arras o fianza. "Es algo más que
una declaración de intenciones, el comprador y el vendedor manifiestan su
interés en que se realice la transacción. Al haber dinero de por medio
obliga a ambos", explica Abelló. Las más habituales son las arras
penitenciales. En esta modalidad, entregaremos al vendedor un dinero a
cuenta como garantía de que compraremos la vivienda en un plazo
determinado. Si nos arrepentimos de la compra, lo perdemos. Si el que da
marcha atrás es el vendedor, nos devolverá el doble de lo que le
entregamos. Si decidimos comprarla, este dinero se considera como un
adelanto o pago a cuenta del precio total.

PASO 3. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Aquí de nuevo hay algunas diferencias entre una
casa nueva o una de segunda mano. En el primer caso, la constructora o la
inmobiliaria encargada de la venta de la promoción suele presentar a sus
clientes un modelo estandarizado. En el caso de que la vivienda sea de
segunda mano y la hayamos comprado a través de una inmobiliaria, ésta se
encargará también de redactar el contrato, aunque estos modelos siempre se
pueden negociar. Si la transacción se realiza exclusivamente entre
particulares, ellos acordaran quién lo redacta, aunque normalmente se suele
solicitar asesoría profesional. A la firma del contrato tenemos derecho a
conocer elementos como los datos del vendedor, el constructor y el
arquitecto; la descripción general de la vivienda con planos y superficies;
información sobre las zonas comunes; la memoria de calidades, las fechas de
entrega o el precio total, entre otros.

En cualquier caso, la Ley General de Defensa de los
Consumidores y Usuarios establece unos requisitos generales para estos
contratos y sus cláusulas. Así, incluso una vez firmado el contrato,
estamos protegidos en el caso de que se fijasen cláusulas abusivas, algo
más común de lo que se cree. De hecho, la Confederación de Consumidores y
Usuarios (CECU) ha editado una guía para informar al consumidor sobre las
cláusulas abusivas más frecuentes y que no se deben aceptar. Entre las más
comunes, por ejemplo, las que limitan el derecho del consumidor a elegir el
notario, le imponen los gastos de establecimiento de los accesos a
suministros, o no fijan con precisión la fecha de entrega.

PASO 4. LA FIRMA DE LA ESCRITURA, EL PAGO Y LA
INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En ese momento recibiremos las llaves del inmueble
y abonaremos la totalidad, sino hemos dado entrada o señal, o el resto del
precio de la casa. Lo habitual es que esta operación se desarrolle ante
notario, ya que aunque no es un trámite obligatorio, lo exigen las
entidades de crédito y le da carácter público a la transacción. No hay que
olvidar que en este paso, si la vivienda que vamos a adquirir está gravada
con una hipoteca u otra carga, y no quisiéramos subrogarla, el vendedor
debe cancelarla antes de firmar las escrituras. "Ante el notario
comparecerá también un representante del banco al que se pagará el importe
de esa hipoteca cancelada, explica Abelló".

Además, y tal y como explican desde Consumer, si es
una vivienda nueva, en el momento de escriturarla, el vendedor debe
presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la
construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad. Cuando se
trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos
recogidos y pactados en el contrato además de la situación de los pagos de
los gastos de comunidad, el justificante del pago del IBI, la sujeción a
las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de
la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el
comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales. De
todas formas, el notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer
a las partes, la escritura en el momento de la firma. Una vez firmadas las
escrituras, el último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad
de los datos del nuevo propietario, este acto protege nuestra titularidad
sobre el inmueble.

"La clave en todo este proceso es que la persona
que va a comprar cuente con la máxima información posible". Lo ideal es que
un profesional preparado le asesore y le guíe en todo el proceso, pero si
no es así, es muy importante que se informe sobre todos los pasos
necesarios", concluye Abelló.























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